Закон, який у 2015 році змінив систему управління багатоквартирними будинками в Україні, потребує перегляду. За десять років практики виявилося, що окремі його норми не відповідають реальним проблемам, із якими щодня стикаються мешканці, управителі та органи місцевого самоврядування. Про це заявив заступник міського голови Івано-Франківська Михайло Смушак, пише ПІК.
Закон «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» свого часу започаткував перехід від радянської системи утримання житла до моделі, за якої саме співвласники відповідають за спільне майно будинку. Йдеться не лише про квартири, а й про дах, фасад, підвал, ліфти, інженерні мережі, сходові клітки та інші спільні приміщення.
Власники квартир отримали можливість самостійно визначати, як управляти будинком. Закон передбачає три варіанти: управління співвласниками, створення ОСББ або залучення професійного управителя.
За словами Михайла Смушака, саме перший варіант — так зване самоуправління — сьогодні створює найбільше проблем.
«Фактично закон створив форму управління, але не створив самого управлінця. Співвласники, які управляють будинком без створення юридичної особи, не мають окремого правового статусу. Через це виникають проблеми з договорами, рахунками, оплатою послуг та відповідальністю», — пояснює Смушак.
В Івано-Франківську, за наведеними ним даними, 457 багатоквартирних будинків обрали самоуправління. Це близько 16% від загальної кількості. Ще 306 будинків зняті з управління КП «УК «Комфортний дім» і фактично також залишаються без ОСББ чи визначеного управителя.
Таким чином, загалом 763 будинки, або близько 26% багатоквартирного житлового фонду міста, не мають ОСББ, іншого об’єднання співвласників чи професійного управителя.
«Дуже часто це будинки, які потребують особливої уваги, зокрема пам’ятки архітектури. Наприклад, у самому центрі міста є будинок на Грушевського, 1, 1905 року забудови. Йому вже 121 рік, там 25 квартир і нежитлові приміщення, але будинок перебуває у самоуправлінні. У результаті навіть таке просте питання, як ремонт ринви чи штукатурки, може залишатися невирішеним», — зазначає заступник міського голови.
Проблема стає ще очевиднішою, коли будинок потребує серйозного ремонту або аварійних робіт. Наприклад, потрібно відремонтувати дах, замінити обладнання ліфта, укласти договір на аварійне обслуговування чи провести перевірку димових і вентиляційних каналів.
У такій ситуації постає питання: хто саме укладає договори, хто платить за роботи, де зберігаються кошти співвласників і хто несе відповідальність у разі проблем?
ОСББ у цьому випадку має статус юридичної особи та власний рахунок. Професійний управитель працює на підставі договору. Натомість при самоуправлінні окремої юридичної особи немає.
«Будь-яке управління будинком потребує грошей. Треба оплачувати електроенергію для місць загального користування, аварійні роботи, обслуговування ліфтів, прибирання, ремонти, утримання інженерних мереж. При цьому закон не створює для самоуправління окремого суб’єкта, який міг би повноцінно вести ці фінансові та договірні відносини», — говорить Смушак.
Окремою проблемою є відповідальність за технічний стан будинку. Якщо, наприклад, через несправність внутрішніх мереж станеться аварія, виникає питання, хто організовував їхнє обслуговування і хто має відповідати за неналежне утримання спільного майна.
Ситуацію ускладнила і повномасштабна війна. Частина співвласників виїхала за кордон або змінила місце проживання. Через це в окремих будинках стало складніше проводити збори та приймати рішення. Водночас пошкоджені будинки потребують швидкого реагування і ремонту.
На думку Смушака, десяти років дії закону вже достатньо, щоб оцінити його практичні результати та внести системні зміни.
Він пропонує розглянути кілька варіантів: надати самоуправлінню окремий правовий статус, обмежити його застосування для невеликих будинків або поступово відмовитися від цієї форми управління, залишивши ОСББ та професійного управителя.
Водночас, за його словами, йдеться не про повернення до старої комунальної системи.
«Критика окремих положень закону не означає заперечення самої реформи. Навпаки, цей закон був необхідним і став основою нової системи управління будинками. Але за десять років практика показала, де є прогалини. Закон має давати чітку відповідь на просте питання: хто відповідає за будинок, якщо співвласники не створили ОСББ і не обрали професійного управителя?» — наголошує Смушак.
За його словами, законодавство також має чіткіше врегулювати питання укладення договорів, накопичення та використання коштів, відповідальності за технічний стан будинку, аварійного обслуговування та можливості призначення тимчасового управителя, якщо співвласники фактично не здійснюють управління.
Відповідні пропозиції, як зазначає Смушак, планують направити до Міністерства розвитку громад та територій України для подальшого обговорення.
Водночас заступник міського голови звертається і до самих співвласників будинків. За його словами, вибір форми управління — це не лише право, а й відповідальність.
Якщо будинок перебуває у самоуправлінні, мешканцям варто розуміти, хто організовує ремонти, контролює технічний стан, укладає договори, розпоряджається коштами та відповідає за безпеку спільного майна.
Оперативні новини у TELEGRAM«Будинок не може управлятися сам по собі. Співвласникам потрібно визначатися: або створювати ОСББ і брати управління у власні руки через юридично оформлену організацію, або обирати професійного управителя. Бо інакше виникає ситуація, коли відповідальність формально належить усім, а фактично — нікому», — підсумував Михайло Смушак.
